16 enero, 2021

Seis claves de la Ley de Alquileres: cuáles son los cambios para inquilinos y propietarios en el proyecto que se votará en el Senado

CIUDAD DE BUENOS AIRES (Compacto Político). Luego de varios intentos de regular la relación entre inquilinos y propietarios, finalmente el proyecto de Ley de Alquileres está cerca de ser aprobado por el Congreso. Luego de obtener media sanción en la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado, se debatirá y se votará este jueves en la Cámara de Senadores con altas posibilidades convertirse en ley.

Si es aprobado, ¿cuáles serán los principales cambios que se aplicarán en los nuevos contratos?

Ajuste de los alquileres

Los ajustes en los contratos deberán efectuarse anualmente utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales de la inflación, según el índice de precios al consumidor que mide el Indec (IPC) y de los salarios, de acuerdo con el índice Ripte.

Este punto —el artículo 14— generó controversia el pasado martes, cuando fue debatido en la Comisión de Legislación General del Senado. Algunos senadores advirtieron que al hablar de “períodos mensuales” podría dejar abierta la posibilidad de que haya más aumentos.

 Los ajustes en los contratos deberán efectuarse anualmente utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales de la inflación, según el índice de precios al consumidor que mide el Indec y de los salarios

Según el texto del proyecto, “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo deben aplicarse ajustes anuales”. De esta forma, se establece que el valor del alquiler debe mantenerse por doce meses y luego se puede actualizar. Sin embargo, también puede interpretar que el primer año se mantiene el valor y luego se habilitan ajustes por mes, según advirtieron algunos legisladores.

Plazo de tres años

Los contratos de alquiler se extenderán por un plazo mínimo de tres años. Por lo tanto, se extiende a un año más con respecto al plazo actual.

Los cambios contemplan que las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario
Los cambios contemplan que las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario

Expensas extraordinarias

Las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario. Solo estarán a cargo del inquilino las expensas que incluyan los gastos habituales, que se vinculan a los servicios normales y permanentes independientemente de como sean considerados (expensas comunes ordinarias o extraordinarias).

Depósito

Se reducirá el depósito de garantía a un mes de alquiler. Una vez finalizado el contrato, se devolverá una suma equivalente al precio del último mes o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.

Garantías

Se contemplarán diversas opciones para facilitar las garantías para los inquilinos, no sólo a través de la garantía inmobiliaria. Entre ellas, aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza; o garantía personal del inquilino (se documenta con recibo de sueldo o certificado de ingresos). El inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una de las propuestas.

Los inquilinos pedirán al Gobierno que se extienda el plazo de prohibición de los desalojos
Los inquilinos pedirán al Gobierno que se extienda el plazo de prohibición de los desalojos

Comisiones inmobiliarias

Los inquilinos y propietarios deberán pagar las comisiones inmobiliarias correspondientes. En el caso de que intervenga un solo corredor inmobiliario, que es lo más habitual, ambos le deberán una comisión. Este era el punto que generaba más conflicto con las cámaras inmobiliarias, porque en los primeros borradores del proyecto se eliminaba la opción de cobrar comisión a los inquilinos.

“Después de 36 años el congreso vota una ley de alquileres y lo logramos a pesar de la indiferencia y el lobby. Estamos con muchas expectativas”, destacó Gervasio Múñoz, representante de Inquilinos Agrupados. La agrupación, además, va a solicitar al presidente Alberto Fernández que se extienda hasta marzo del año que viene el decreto 320/20, que suspendió los desalojos de inquilinos por falta de pago y que —por ahora— tiene vigencia hasta septiembre de este año.

Desde la agrupación, remarcaron que con la aprobación de la Ley, las modificaciones se aplicarían en los nuevos contratos. Sin embargo, en el caso de los artículos que tienen que ver con expensas, por ejemplo, consideran que estarían vigentes también para los contratos firmados con anterioridad.

En el sector inmobiliario manofestaron su sorpresa por el momento en que sería publicada la ley y por no haber sido convocados a la reunión de la comisión que se realizó el martes. “No consultan a los que entienden en la materia. El tema de los contratos de tres años puede hacer ruido en un momento donde la rentabilidad de los alquileres para el propietario es la más baja. Nosotros no podemos mostrar propiedades que hoy están vacías para que se puedan alquilar”, señaló Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba).